Schlichtungsstelle Salzburg – Jahresbilanz 2024 und Ausblick 2025

Unangemessene Erhöhungen des Mietzinses, unklare Betriebskostenabrechnungen und Nachzahlungen, unfaire Kautionsrückzahlungen – es gibt viele Gründe, die zu Konflikten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen führen können. 

Die Schlichtungsstelle des Wohnservices der Stadt Salzburg ist in solchen Fällen die richtige Anlaufstelle. Sie bietet eine möglichst unbürokratische, kostengünstige und im Idealfall auch schnelle Lösung, um Streitigkeiten zu klären, bevor ein Gerichtsverfahren notwendig wird. Als Verwaltungsbehörde setzt sie sich für die Durchsetzung von Rechten ein, beispielsweise bei Mietzins- oder Betriebskostenüberprüfungen sowie Nutzwertfestsetzungen im Bereich des Wohnungseigentums. Denn bevor bestimmte Wohnrechtsangelegenheiten vor Gericht gebracht werden können, ist die Schlichtungsstelle in der Stadt Salzburg zwingend zu befassen. 

Zehn wohnrechtliche Schlichtungsstellen in Österreich
Während es im Jahr 1923 noch in 88 Gemeinden in Österreich eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle gab, sind es jetzt nur noch zehn. Diese befinden sich in den Städten Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Linz, Salzburg, Wien, Leoben, Neunkirchen, St. Pölten und Stockerau. Diese Gemeinden verfügen über eine in Mietangelegenheiten fachlich geschulte Person. Zudem rechtfertigt die Anzahl der dort anfallenden Verfahren die Einrichtung einer eigenen Schlichtungsstelle, die den Zweck hat, die Zivilgerichte zu entlasten. Außerdem bietet dies den Parteien eine kostengünstige sowie schnelle Möglichkeit der Konfliktlösung. Erst wenn auch das Verfahren vor der Schlichtungsstelle keine Einigung bringt, können in diesen Gemeinden die Gerichte zur Klärung des Rechtsstreits angerufen werden.

Weitreichende Aufgaben
Die Aufgaben dieser Schlichtungsstellen – die sich aus dem Mietrechtsgesetz (MRG), dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben – umfassen die außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen in verschiedenen wohnrechtlichen Angelegenheiten. 

Wolfgang Schrofner, Verfahrensleiter der Schlichtungsstelle, betont die Wichtigkeit der Institution: „Die wohnrechtliche Schlichtungsstelle ist eine Institution mit gesetzlichem Schlichtungsauftrag samt Entscheidungsbefugnis. Sie bietet Mieter:innen und Vermieter:innen eine fundierte rechtliche Klärung, die häufig gerichtliche Verfahren obsolet macht.“ Auch Dagmar Steiner, Amtsleiterin des Wohnservices, ist sich der Bedeutung der Schlichtungsstelle bewusst: „Die Schlichtungsstelle der Stadt Salzburg spielt eine wichtige Rolle bei der Lösung von wohnrechtlichen Streitigkeiten. Sie bietet eine kostengünstige und schnelle Alternative zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Als Verwaltungsbehörde ist sie für die Durchsetzung der Rechte von Mietern und Vermietern zuständig, beispielsweise bei Mietzins- oder Betriebskostenüberprüfungen.“

„Die städtische Schlichtungsstelle kann Streit zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen lösen, ohne dass er vor Gericht landet. Das ist insbesondere für Mieter:innen wichtig, die sonst oft teure Prozesskosten fürchten. Die Möglichkeit, seine Rechte geltend zu machen, darf nicht vom Geldbörsel abhängen“, sagt der ressortverantwortliche Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl: „Das Angebot wird sehr gut angenommen. Die Zahl der neuen Fälle ist um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Aufstockung um eine zweite Stelle war mir politisch ein großes Anliegen. Dadurch leistet die Stadt auch einen Beitrag, das angespannte Justizwesen zu entlasten.“  

Zu den weiteren Aufgaben zählen insbesondere:

• Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen: Überprüfung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen.
• Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten: Anordnung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen.
• Feststellung von Nutzwerten: Ermittlung der Anteile von Wohnungseigentümer:innen an der Liegenschaft.
• Feststellung des Kautionsbetrags
• Anerkennung als Hauptmieter:in
• Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)

Rückblick auf das Jahr 2024
Der Bedarf an Schlichtungsverfahren ist in Salzburg groß. Amtsleiterin Steiner dazu: „Die Bedeutung der Salzburger Schlichtungsstelle wird durch die hohe Anzahl der bearbeiteten Verfahren unterstrichen. In den Jahren 2020 bis 2024 wurden 397 Fälle behandelt und 370 mündliche Verhandlungen geführt. Dies zeigt, dass viele Bürgerinnen und Bürger diesen niederschwelligen Zugang zur Konfliktlösung nutzen. Sie ist ein wichtiger Beitrag zur Entlastung der Gerichte und zur Förderung des sozialen Friedens in Wohnangelegenheiten.“

Im Jahr 2024 wurde die Schlichtungsstelle insgesamt mit 113 neuen Verfahren befasst. Im Vergleich zum Jahr 2023 (79 neue Verfahren) bedeutet dies einen Anstieg von mehr als 40 % gegenüber dem Vorjahr. Von diesen 113 Verfahren konnten 71 Fälle bis Jahresende abgeschlossen werden, 40 weitere sind in Bearbeitung. Der „Aktenrückstau“ aus vergangenen Jahren (Akten, die vor dem Jahr 2024 erstellt wurden) ist mit nur 6 Verfahren sehr niedrig. 

Die 71 erledigten Fälle im Jahr 2024 betrafen insbesondere folgende Angelegenheiten:

• Feststellung Kautionsbetrag: 53 (davon 38 erledigt und 15 in Bearbeitung)
• Hauptmietzinsprüfungen (nach dem MRG): 24 (davon 13 erledigt und 11 in Bearbeitung)
• Legung der Abrechnung der Betriebskosten: 6 (davon 4 erledigt und 2 in Bearbeitung)
• Durchführung von Erhaltungsarbeiten: 5 (davon 4 erledigt und 1 in Bearbeitung)
• Betriebskostenprüfung: 4 (davon 1 erledigt und 3 in Bearbeitung)
• Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum: 4 (davon 2 erledigt und 2 in Bearbeitung) 

Für die Durchführung des Beweis- und Ermittlungsverfahrens wurden dazu 88 mündliche Verhandlungen abgehalten (im Vergleich dazu gab es im Jahr 2023 61 mündliche Verhandlungen). 

Dass die Schlichtungsstelle ihrem Namen gerecht wird, sieht man daran, dass kaum Fälle im Anschluss einer gerichtlichen Prüfung unterzogen werden. Die Verfahren im Jahr 2024 wurden wie folgt abgeschlossen:

• Vergleich: 19
• Ruhen: 11
• Bescheid: 14
• Zurückziehung: 20
• Überleitung an das Bezirksgericht: 4
• Amtswegige Einstellung: 3

Ausblick auf die Aufgaben 2025
Die Schlichtungsstelle der Stadt Salzburg blickt auf ein arbeitsreiches Jahr 2024 zurück und stellt sich den Herausforderungen des Jahres 2025 mit dem Ziel, den Service für die Bürger:innen kontinuierlich zu verbessern und einen wertvollen Beitrag zum sozialen Frieden im Wohnbereich zu leisten. Dass sie dabei auf einem soliden Fundament steht, bestätigte auch der Rechnungshof: In seinem Bericht zur Gebarungsprüfung der wohnrechtlichen Schlichtungsstellen aus dem Jahr 2022 bescheinigte er der Salzburger Einrichtung eine effiziente Arbeitsweise, eine hohe Akzeptanz in der Bevölkerung sowie eine maßgebliche Entlastung der Gerichte. Besonders positiv wurde die hohe Anzahl an mündlichen Schlichtungsversuchen sowie die vergleichsweise zügige Verfahrensdauer bewertet. 

Mehr Personal noch heuer
Aufgrund des steigenden Bedarfs wird die Schlichtungsstelle noch in diesem Jahr mit einer zusätzlichen, zweiten rechtskundigen Vollzeitkraft aufgestockt. Damit setzt die neue Stadtregierung auch eine Empfehlung des Rechnungshofes um. Das klare Bekenntnis zur Schlichtungsstelle wurde auch im Punkt 1.15 des Arbeitsübereinkommens 2024-2029 „Salzburg! Neu regieren.“ Festgeschrieben. Mit dieser Maßnahme wird zudem eine Optimierung der Verfahrensdauer erwartet. Diese Personalaufstockung wurde bei der Erstellung des Stadtbudgets für 2025 aufgenommen und wird mit Mai umgesetzt werden. 
 
Mit mehr Personalressourcen will die Stadt auch das Informationsangebot erweitern: Geplant ist die Erstellung zusätzlicher Informationsmaterialien und die Durchführung von Veranstaltungen, um Mieter:innen und Vermieter:innen über ihre Rechte und Pflichten – insbesondere aber auch auf die Möglichkeit, Uneinigkeiten an die Schlichtungsstelle heranzutragen – aufzuklären. Mit dieser Weiterentwicklung bleibt die Schlichtungsstelle eine verlässliche Anlaufstelle für Mieter:innen und Vermieter:innen – und ein zentrales Instrument zur außergerichtlichen Konfliktlösung im Wohnrecht.