Zweckentfremdung von Wohnraum ist kein Kavaliersdelikt

• touristische Beherbergungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten nach Maßgabe des § 48 Abs 2 und 3 ROG 2009;
• touristische Beherbergungen im Rahmen der Privatzimmervermietung;
• Wohnungen, die bereits vor dem 1. Jänner 2018 für touristische Beherbergungen verwendet worden sind, wenn und soweit dies bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war. Hier wird wie folgt unterschieden:

1. Alle Wohnungen die bereits vor dem 01. April 2009 rechtmäßig genutzt wurden.
2. Wohnungen, welche sich in Bauten mit bis zu fünf Wohnungen befinden, die bereits vor dem 01. Jänner 2018 rechtmäßig genutzt wurden.

Hinweis: Der Nachweis der rechtmäßigen Nutzung kann z.B. mittels Vorlage des Belegs über die Entrichtung der allgemeinen Ortstaxe erbracht werden. 

• für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und
• die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweist.

Hinweis: Dies ist beispielsweise bei Souterrainwohnungen oder Bassenawohnungen der Fall. Das Vorliegen dieser Umstände ist vom Bewilligungswerber nachzuweisen. Die Bewilligung wird auf höchstens zehn Jahre befristet und soweit erforderlich unter Auflagen oder Bedingungen erteilt.

Ist die Beherbergung von Gästen in Beherbergungsbetrieben oder Privatunterkünften. Nach zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg vom 18.01.2024, GZ 405-3/1179/1/13-2024, stellt der Begriff touristische Beherbergungdarauf ab, dass Reisenden gegen Entgelt vorübergehend Unterkunft gewährt wird. Zudem sind diese Reisenden nicht nur Urlauber, bei denen Freizeit- und Erholungszwecke im Vordergrund stehen („klassische“ Touristen), sondern auch Geschäftsreisende, Kurgäste, Teilnehmer von Seminaren und dergleichen. Laut Judikatur des Obersten Gerichtshofes vom 23.04.2014, GZ 5 Ob 59/14h, liegt bei Zeiträumen von 2 bis 30 Tage eine kurzfristige Vermietung vor.

Aufgrund dieser Judikatur fällt die kurzfristige Vermietung einer Wohnung unter 30 Tage an klassische Touristen, Geschäftsreisende, Kurgäste, Teilnehmer von Seminaren und dergleichen unter das Verbot der Zweckentfremdung gemäß § 31b Abs 1 ROG 2009.

Unter Privatzimmervermietung versteht man die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als zehn Fremdenbetten. Laut Salzburger Raumordnungsgesetz können diese zehn Fremdenbetten in Gästezimmern oder höchstens drei Wohneinheiten im Hausverband der Vermieter, die in diesem ihren Hauptwohnsitz haben, untergebracht werden. Da es sich um eine häusliche Nebenbeschäftigung handelt, hat der Vermieter in der Wohnung, während der Vermietung, anwesend zu sein. Ein Einfamilienhaus ist dabei einer Wohnung gleichzusetzen. Wird eine Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus vermietet während der Vermieter in einer weiteren Wohnung wohnt, handelt es sich nicht mehr um eine Privatzimmervermietung, sondern um eine Zweckentfremdung einer Wohnung gemäß § 31b ROG 2009.

Ein Apartmenthaus oder Apartmenthotel ist nur mit einer Kennzeichnung im Flächenwidmungsplan gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 möglich.
Davon ausgenommen sind Ferienwohnungen bis maximal 200 m² Nutzfläche in landwirtschaftlichen Betrieben (vgl. § 48 ROG 2009).

Apartment, Apartmenthaus und Apartmenthotel

Apartment: eine Nutzungseinheit innerhalb eines Baus, die zumindest über ein Wohnschlafzimmer oder getrennte Wohn- und Schlafzimmer, eine Küche oder Kochnische und einen Sanitärbereich verfügt und für den vorübergehenden Aufenthalt von Personen bestimmt ist.
Apartmenthaus: Bau mit mindestens einem Apartment zur Beherbergung von Gästen, der kein Apartmenthotel oder Teil eines solchen ist.
Apartmenthotel: Bau oder Gruppe von in einem räumlichen Naheverhältnis stehenden, eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bildenden Bauten mit Apartments zur Beherbergung von Gästen, in dem bzw der sich zur Erbringung hoteltypischer Dienstleitungen geeignete Räumlichkeit befinden; dafür müssen zumindest vorhanden sein:
Räumlichkeiten für den Empfang der Gäste in einem zentralen, gut zugänglichen Bereich des Baus bzw der Gruppe von Bauten im Ausmaß von mindestens 40 m² sowie
Räumlichkeiten für die Verabreichung von Speisen und Getränken in einem Ausmaß von mindestens:

• 4 m² je Gästezimmer bei Bauten mit bis zu 35 Gästezimmer,
• 3 m² je Gästezimmer bei Bauten ab 36 bis 100 Gästezimmer,
• 2 m² je Gästezimmer bei Bauten über 100 Gästezimmer.

Wann liegt ein (kennzeichnungspflichtiges) Apartmenthaus oder Apartmenthotel vor?

1. Es muss sich um einen Bau handeln, in dem sich zumindest ein Apartment befindet.
2. Das Apartment muss nach seinem baurechtlichen Verwendungszweck der Beherbergung von Gästen dienen. Ob die Beherbergung dabei in Form einer gewerblichen oder nicht gewerblichen Vermietung erfolgt, ist nicht von Belang. Von Bedeutung ist aber, dass die Beherbergung von Gästen die hauptsächliche Verwendung der Nutzungseinheit darstellt. Dies unterscheidet das Apartment von Wohnungen und Verwendungen, bei denen die touristische Beherbergung nur eine (akzessorisch) zulässige Nebennutzung der Hauptverwendung darstellt, wie zum Beispiel die Privatzimmervermietung.
3. Es muss sich um eine Beherbergung handeln, bei dem die Erbringung hoteltypischer Dienst- und Serviceleistungen nur in sehr untergeordnetem Umfang erfolgt, was wiederum an den dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu sehen und zu messen ist.
    

Die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tagen ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 - WEG 2002. Eine derartige Widmungsänderung bedarf daher der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter (OGH 23.04.2014, 5 Ob 59/14h).

Aufgrund dieser Judikatur des Obersten Gerichtshofes können sich Miteigentümer auch bei Wohnungen, die unter einen Ausnahmetatbestand des § 31b Abs 2 ROG 2009 fallen, mittels Unterlassungsklage zur Wehr setzen.