Anbieter von Wohnungen für touristische Zwecke

Was Anbieter von Wohnungen für touristische Zwecke in der Stadt Salzburg zu beachten haben

Bau- und Raumordnungsrecht

Zweckentfremdung von Wohnungen § 31b ROG 2009

Grundsätzlich dürfen in der Stadt Salzburg Wohnungen für touristische Zwecke nur mit Bewilligung der Baubehörde genutzt werden.
Dies gilt nicht für:

  • touristische Beherbergungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten nach Maßgabe des § 48 Abs 2 und 3 ROG 2009;
  • touristische Beherbergungen im Rahmen der Privatzimmervermietung;
  • Wohnungen, die bereits vor dem 1. Jänner 2018 für touristische Beherbergungen verwendet worden sind, wenn und soweit dies bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war. Hier wird wie folgt unterschieden:
  1. Alle Wohnungen die bereits vor dem 01. April 2009 rechtmäßig genutzt wurden.
  2. Wohnungen, welche sich in Bauten mit bis zu fünf Wohnungen befinden, die bereits vor dem 01. Jänner 2018 rechtmäßig genutzt wurden.

Hinweis: Der Nachweis der rechtmäßigen Nutzung kann z.B. mittels Vorlage des Belegs über die Entrichtung der allgemeinen Ortstaxe erbracht werden. 

Die Baubaubehörde erteilt eine Bewilligung für die touristische Nutzung einer Wohnung nur wenn

  • für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und
  • die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweist.

Hinweis: Dies ist beispielsweise bei Souterrainwohnungen oder Bassenawohnungen der Fall. Das Vorliegen dieser Umstände ist vom Bewilligungswerber nachzuweisen. Die Bewilligung wird auf höchstens zehn Jahre befristet und soweit erforderlich unter Auflagen oder Bedingungen erteilt.

Privatzimmervermietung  § 5 Z 10 ROG 2009; Art III B-VGN 1974, BGBl. 1974/444

Unter Privatzimmervermietung versteht man die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als zehn Fremdenbetten. Laut Salzburger Raumordnungsgesetz können diese zehn Fremdenbetten in Gästezimmern oder höchstens drei Wohneinheiten im Hausverband der Vermieter, die in diesem ihren Hauptwohnsitz haben, untergebracht werden. Da es sich um eine häusliche Nebenbeschäftigung handelt, hat der Vermieter in der Wohnung, während der Vermietung, anwesend zu sein. Ein Einfamilienhaus ist dabei einer Wohnung gleichzusetzen. Wird eine Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus vermietet während der Vermieter in einer weiteren Wohnung wohnt, handelt es sich nicht mehr um eine Privatzimmervermietung, sondern um eine Zweckentfremdung einer Wohnung gemäß § 31b ROG 2009.

Apartments  § 5 Z 1 ROG 2009

Ein Apartmenthaus oder Apartmenthotel ist nur mit einer Kennzeichnung im Flächenwidmungsplan gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 möglich.
Davon ausgenommen sind Ferienwohnungen bis maximal 200 m² Nutzfläche in landwirtschaftlichen Betrieben (vgl. § 48 ROG 2009).

Apartmenthaus: Bau mit mindestens einem Apartment zur Beherbergung von Gästen

Apartment: eine Nutzungseinheit innerhalb eines Baus, die zumindest über ein Wohnschlafzimmer oder getrennte Wohn- und Schlafzimmer, eine Küche oder Kochnische und einen Sanitärbereich verfügt und für den vorübergehenden Aufenthalt von Personen bestimmt ist.

Apartmenthotel: Bau oder Gruppe von in einem räumlichen Naheverhältnis stehenden, eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bildenden Bauten mit Apartments zur Beherbergung von Gästen, in dem bzw der sich zur Erbringung hoteltypischer Dienstleitungen geeignete Räumlichkeit befinden; dafür müssen zumindest vorhanden sein:
Räumlichkeiten für den Empfang der Gäste in einem zentralen, gut zugänglichen Bereich des Baus bzw der Gruppe von Bauten im Ausmaß von mindestens 40 m² sowie
Räumlichkeiten für die Verabreichung von Speisen und Getränken in einem Ausmaß von mindestens:

  • 4 m² je Gästezimmer bei Bauten mit bis zu 35 Gästezimmer,
  • 3 m² je Gästezimmer bei Bauten ab 36 bis 100 Gästezimmer,
  • 2 m² je Gästezimmer bei Bauten über 100 Gästezimmer.

Vorliegen eines (kennzeichnungspflichtigen) Apartmenthaus oder Apartmenthotels:

  1. Es muss sich um einen Bau handeln, in dem sich zumindest ein Apartment befindet.
  2. Das Apartment muss nach seinem baurechtlichen Verwendungszweck der Beherbergung von Gästen dienen. Ob die Beherbergung dabei in Form einer gewerblichen oder nicht gewerblichen Vermietung erfolgt, ist nicht von Belang. Von Bedeutung ist aber, dass die Beherbergung von Gästen die hauptsächliche Verwendung der Nutzungseinheit darstellt. Dies unterscheidet das Apartment von Wohnungen und Verwendungen, bei denen die touristische Beherbergung nur eine (akzessorisch) zulässige Nebennutzung der Hauptverwendung darstellt, wie zum Beispiel die Privatzimmervermietung.
  3. Es muss sich um eine Beherbergung handeln, bei dem die Erbringung hoteltypischer Dienst- und Serviceleistungen nur in sehr untergeordnetem Umfang erfolgt, was wiederum an den dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu sehen und zu messen ist.