Kontrollen bei Kurzzeitvermietungen: Stadt Salzburg zieht Bilanz über drei Jahre

Um leistbaren Wohnraum für die Salzburger Bevölkerung zu schützen, geht die Stadt Salzburg seit drei Jahren konsequent gegen die Zweckentfremdung für touristische Kurzzeitvermietungen vor. Die neue Stadtregierung hat diese Maßnahmen im Vorjahr verstärkt. Das zuständige Team in der Stadtverwaltung wurde personell gestärkt und zur Dienststelle aufgewertet. Eine Bilanz über die erste Phase seit 2022 bestätigt nun: Die Kontrollen zeigen Wirkung. In über hundert Fällen wurde die rechtswidrige Kurzzeitvermietung infolge der Kontrollen eingestellt. Diese Wohnungen können wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Hinzu kommt die präventive Wirkung: Die Zahl der Neuanmeldungen sinkt, während die Abmeldungen von Anbietern zunehmen. 

Erste Bilanz 
„Jede Wohnung, die auf Plattformen wie AirBnB landet, fehlt der Salzburger Bevölkerung am angespannten Wohnungsmarkt. Deshalb führt die Stadt seit drei Jahren strenge Kontrollen durch. Die erste Bilanz zeigt: Die Kontrollen wirken“, sagt Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl: „Die Liste der offiziell registrierten Anbieter haben wir nun abgearbeitet. Jetzt geht es weiter mit laufenden Kontrollen und der aktiven Suche nach Inseraten. Die Wirkung der bisherigen Arbeit lassen wir durch eine wissenschaftliche Studie der Universität Salzburg erforschen, anknüpfend an die Studien von 2019.“  

Stadt kontrolliert seit 2022 
Zwischen 2022 und Ende 2024 wurden insgesamt 692 Fälle bearbeitet, die durch die Registrierung beim Stadtsteueramt für die Nächtigungsabgabe bekannt waren. Hinzu kommen 227 Anzeigen aus der Bevölkerung, sowie 44 Meldungen über die im vergangenen Herbst gestartete Onlineplattform. Der Jahresvergleich zeigt, dass die Zahl der Neuanmeldungen beim städtischen Steueramt zurückgeht (von 80 und 81 in den Jahren 2022 und 2023 auf nur mehr 58 im Jahr 2024), während die Abmeldungen ansteigen (von 42 auf 71 und weiter auf 84). Von den Anträgen auf Ausnahmegenehmigungen wurde seit 2022 kein einziger bewilligt. 

Deutlich mehr Verfahren und Strafen
Die Bilanz für das vergangene Jahr unterstreicht diesen Erfolg. Insgesamt wurden 75 neue Anzeigen im Zusammenhang mit Zweckentfremdung von Wohnungen an das Strafamt übermittelt, womit sich die Zahl der Anzeigen in den letzten drei Jahren auf 195 summiert. In den Vorjahren lag die Zahl der Anzeigen bei 64 (2023) bzw. 56 (2022). Besonders deutlich ist die Steigerung bei den Anzeigen aufgrund unerlaubter touristischer Beherbergungen im Rahmen der Privatzimmervermietung. Während im Jahr 2022 noch 14 Anzeigen erfolgten, stieg die Zahl im Jahr 2023 auf 42 und schließlich 61 im letzten Jahr. Die Anzeigen aufgrund Versäumung der Anzeigefrist sind dagegen rückläufig.

Auch die Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts zu Verstößen – also jene Fälle, in denen sich Betroffene gegen die von der Stadt beschiedenen Strafen zur Wehr gesetzt haben – haben sich erhöht: 2024 wurden 16 Verfahren abgeschlossen, während es 2023 elf und 2022 nur ein einziges waren.

Mehreinnahmen fließen an das Land 
Während die Kurzzeitvermietung anfangs oft lukrativer ist als die reguläre Vermietung, entfalten die steigenden Strafen ihre Wirkung. Ganze 168.800 Euro wurden 2024 durch Verwaltungsstrafen eingenommen. Davon entfielen 162.000 Euro die rechtswidrige touristische Nutzung von Wohnraum. Auch hier ist eine deutliche Steigerung im Vergleich zu den Vorjahren (15.852 Euro im Jahr 2022 und 115.140 Euro im Jahr 2023). Diese Einnahmen fließen an das Land. „Die Stadt Salzburg ist Vorreiterin im Kampf gegen die Zweckentfremdung und Kurzzeitvermietung. Andere Gemeinden melden sich mit Fragen, wie die Stadt ihre Kontrollen organisiert. Wünschenswert wäre mehr Unterstützung durch die Landesregierung. Immerhin fließen die Einnahmen aus den Strafen in die Landeskasse“, sagt Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl: „Die Strafen könnten nach dem Vorbild anderer Bundesländer erhöht und Schlupflöcher geschlossen werden. Dazu zählt z.B., dass schon das Anbieten einer Wohnung auf einer Plattform ausreicht, auch wenn die Gemeinde keine Touristen mit dem Koffer in der Tür antrifft.“ 

Die rechtliche Basis für die Kontrollen bildet das Salzburger Raumordnungsgesetz (§ 31b ROG 2009). Jedes Bundesland hat sein eigenes Baurechtsgesetz, in Salzburg sind die Voraussetzungen für eine legale touristische Nutzung klar geregelt. „Eine Bewilligung durch die Behörde ist erforderlich, wenn eine Wohnung für touristische Zwecke genutzt werden soll. Diese wird nur erteilt, wenn keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen wurden und die Wohnung für eine Hauptwohnsitznutzung nicht geeignet ist, etwa weil es sich um eine Souterrainwohnung oder eine Bassena-Wohnung handelt“, erklärt Alexander Würfl, Amtsleiter des Baurechtsamts. Das Vorliegen dieser Umstände ist vom Bewilligungswerber nachzuweisen. Die Bewilligung wird auf höchstens zehn Jahre befristet und, soweit erforderlich, unter Auflagen oder Bedingungen erteilt. 

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
Es gibt bestimmte Ausnahmen, bei denen keine Genehmigung erforderlich ist. Dies betrifft touristische Beherbergungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie unter gewissen Umständen die Privatzimmervermietung sowie Bestandswohnungen. Besonders die Nutzung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia oder ähnliche Anbieter ist häufig nicht mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar. Die Stadt Salzburg überprüft daher konsequent, ob eine rechtmäßige Nutzung vorliegt oder ob eine Zweckentfremdung vorliegt.

Und wie laufen die Kontrollen genau ab? „Wir müssen die Tourist:innen direkt vor Ort antreffen – nur so können wir feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich illegal genutzt wird“, schildert Johannes Holztrattner von der Dienststelle Kurzzeitvermietungen. „Wir fragen nach dem Grund ihres Aufenthalts, bitten um ein Foto der Buchungsbestätigung und fordern dann den/die Vermieter:in zur Stellungnahme auf.“ Die Stadt geht entschieden gegen solche Fälle vor: Strafen bis zu 25.000 Euro sind möglich, beim ersten Verstoß sind es bereits 2.500 Euro. „Wir entdecken immer wieder kreative Versuche, Vorschriften zu umgehen – manche vermieten sogar Garagen! Deshalb nutzen wir modernste Methoden wie Webscraping und arbeiten mit dem Städtebund zusammen“, so Holztrattner.

Rechtsfolgen bei unerlaubter Nutzung
Die unerlaubte Vermietung von Wohnraum für touristische Zwecke stellt eine ernsthafte Rechtsverletzung dar. Neben persönlichen Konsequenzen beeinträchtigt dies auch den Wohnungsmarkt und das Zusammenleben in der Stadt negativ. Wer ohne entsprechende Genehmigung seine Wohnung für touristische Zwecke zur Verfügung stellt, muss mit rechtlichen Folgen rechnen. Durch diese Regelungen soll sichergestellt werden, dass der vorhandene Wohnraum primär für die ansässige Bevölkerung zur Verfügung steht und nicht durch ungenehmigte touristische Nutzungen verknappt wird.

Die Stadt wird ihren Kurs auch in Zukunft beibehalten. Die Zahlen belegen, dass die Maßnahmen greifen und sich illegale Vermietungen immer weniger lohnen. Für 2025 ist geplant, die Überprüfungen weiter auszubauen und noch mehr Wohnraum langfristig für Salzburger:innen zu sichern.