Studie zu Kurzzeitvermietungen: ein Drittel weniger Angebote als 2018

Die Universität Salzburg hat im Auftrag der Stadt erforscht, wie sich die Maßnahmen im Kampf gegen die illegale Kurzzeitvermietung von Wohnungen auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com auswirken. Es handelt sich um die erste Langzeitstudie in Österreich und eine der wenigen in Europa, die Kurzzeitvermietungen mit mehreren sozialwissenschaftlichen Methoden untersucht. Der Abschlussbericht wurde im Februar 2026 fertiggestellt und am Mittwoch, 8. April, der Öffentlichkeit vorgestellt. „Die Studie zeigt, dass Regulierung und scharfe Kontrollen wirken. Die Zahl der Kurzzeitvermietungsangebote auf Airbnb ist seit 2018 um rund 30 Prozent zurückgegangen. Das ermutigt uns, weiter gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen, in allen seinen Formen. Denn Wohnungen sind zum Wohnen da“, sagt der zuständige Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl.

Regulierung zeigt Wirkung
Bereits im Vorjahr zeigte sich, dass die Kontrollen seit 2022 Wirkung zeigen und in über hundert Fällen die rechtswidrige Kurzzeitvermietung eingestellt wurde. Diese Wohnungen können wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Das für die Kontrollen zuständige Team im Magistrat wurde mit 2025 personell gestärkt und zur Dienststelle aufgewertet. Die Studie hält ausdrücklich fest, dass Regulierung und Kontrollen ihre Wirkung zeigen und dass die Arbeit des Magistrats, insbesondere der zuständigen Dienststelle, von den Anbieter:innen wahrgenommen wird.

„Die Studie zeigt schwarz auf weiß, dass Regulierung wirkt. Der Rückgang ist kein Zufall, sondern das Ergebnis konsequenter Kontrollen und klarer Regeln. Salzburg hat hier das schärfste Vorgehen unter allen Landeshauptstädten. Ohne die Regeln und Kontrollen wäre das Phänomen Airbnb explodiert und eine noch größere Belastung geworden als es 2018 war“, sagt Dankl.

Wohnraum bleibt trotz Rückgang unter Druck
Wie wichtig der Rückgang der angebotenen Wohnungen ist, zeigt sich daran, dass die Mehrheit der aktuellen Angebote ganze Wohnungen betrifft, die dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden: 78 Prozent aller Angebote sind komplette Wohnungen oder ganze Häuser. Gleichzeitig ist der Markt ganzjährig aktiv: 80 Prozent der Angebote sind mehr als drei Monate im Jahr gelistet, rund 30 Prozent sogar mehr als 300 Tage. Sie werden also nicht regulär bewohnt und nur zimmer- oder zeitweise vermietet, wenn man etwa selbst auf Urlaub ist, – wie es einst der Gründungsgedanke von Plattformen wie Airbnb war.

Damit bleibt die wohnungspolitische Herausforderung groß. Der Rückgang bei den Angeboten bedeutet nicht, dass sich der Druck auf den Wohnungsmarkt erledigt hätte. Vielmehr zeigt die Studie, dass nach wie vor ein erheblicher Teil des Angebots Wohnraum bindet, der in einer angespannten Stadt wie Salzburg dringend für Hauptwohnsitze gebraucht wird.

„Der Rückgang der Angebote ist ein wichtiges Ergebnis. Gleichzeitig zeigt die Untersuchung, dass der Anteil des entzogenen Wohnraums weiterhin hoch ist. Das heißt: Die Regulierung wirkt, aber der Nutzungsdruck auf den Wohnungsmarkt bleibt bestehen“, resümiert Studienautor Christian Smigiel von der Universität Salzburg.

Salzburg ist bei Regulierung und Kontrolle gut aufgestellt
Ein weiterer zentraler Befund der Studie lautet, dass die Regulierungsinstrumente und die Regulierungsarbeit in der Stadt Salzburg auch im europäischen Vergleich breit und gut aufgestellt sind. Das ist für die Stadt ein wichtiger Befund, weil damit bestätigt wird, dass der eingeschlagene Weg nicht nur politisch gewollt, sondern auch fachlich gut begründet ist. Zugleich verweist die Studie auf Optimierungspotenzial in einzelnen Bereichen der Regulierungspraxis und internen Abläufe.

Die Stadt hat in den vergangenen Jahren mehrere Schritte gesetzt, um illegale Kurzzeitvermietung wirksamer zu bekämpfen. Zwischen 2022 und Ende 2024 wurden insgesamt 692 Fälle bearbeitet. Dazu kamen 227 Anzeigen aus der Bevölkerung sowie 44 Meldungen über die neu geschaffene Onlineplattform. Seit 1. August 2025 ist zudem bereits das bloße Anbieten einer touristischen Kurzzeitvermietung ohne Bewilligung strafbar. Auch die Strafen wurden in Fällen, bei denen Touristen in der zweckentfremdeten Wohnung angetroffen wurden, auf bis zu 50.000 Euro verdoppelt. Die Stadt betont außerdem, dass bisher keine einzige Bewilligung für eine touristische Kurzzeitvermietung im Sinne des Raumordnungsgesetzes erteilt wurde. Legal sind also nur mehr ganz wenige Ausnahmen, vor allem die Privatzimmervermietung einzelner Zimmer einer regulär bewohnten Wohnung und Fälle, die schon vor der Gesetzesverschärfung am Markt waren. 

„Aus Sicht des Vollzugs ist entscheidend, dass klare Regeln bestehen und Verstöße auch tatsächlich verfolgt werden können. Die Stadtverwaltung hat sich hier mit Unterstützung der Politik in den letzten Jahren gut aufgestellt und ihre Möglichkeiten im Rahmen des rechtlich Zulässigen geschärft“, erklärt Alexander Würfl, Amtsleiter Baurechtsamt.

Neue Ausweichbewegungen schaffen neuen politischen Handlungsbedarf
Gerade darin liegt aber auch der wichtigste politische Punkt der Studie: Regulierung verändert den Markt. Die Untersuchung zeigt, dass Anbieter:innen auf andere Formen der temporären Vermietung ausweichen. Besonders dynamisch entwickelt haben sich seit der ersten Studie 2019 zwei Segmente: mittelfristig vermietete Wohnungen mit Mietdauern von einem bis sechs Monaten sowie Mikrohotels. Die Studie beschreibt diese Entwicklung als Teil eines fortschreitenden Prozesses der „Hotelisierung“.

Damit verschiebt sich der Konflikt. Es geht nicht mehr nur um klassische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, sondern zunehmend auch um Geschäftsmodelle, die formal anders auftreten, in ihrer Wirkung auf den Wohnungsmarkt aber ähnlich problematisch sein können. Wer den Schutz von Wohnraum ernst nimmt, darf sich daher nicht auf den Rückgang klassischer Kurzzeitvermietung beschränken, sondern muss auch diese neuen Ausweichbewegungen in den Blick nehmen.

„Das erfolgreiche Vorgehen gegen die Kurzzeitvermietung führt dazu, dass einzelne Anbieter versuchen, ihre Wohnungen oder ihr Haus als Mikrohotel zu deklarieren. Hier verschärft die Stadt ebenfalls ihre Überprüfungen und arbeitet an neuen Regeln, um solchen Umgehungsversuchen einen Riegel vorzuschieben. Ich hoffe dabei auf die Unterstützung des Landesgesetzgebers, denn solche Mikrohotels verdrängen Wohnraum, kleine Betriebe wie Cafés und Bäckereien, schaffen kaum Arbeitsplätze und sind das Gegenteil von Qualitätstourismus“, sagt Dankl.